Инструкция для индивидуального застройщика
 

Пошаговые действия застройщика при осуществлении им строительства одноквартирного жилого дома. Может быть поможет тем, кто совсем не знает с чего начинать, куда обращаться, какие этапы необходимо пройти.

Подскажите, пожалуйста, с чего начать, если есть блокированный жилой дом (2 квартиры). К нему хочу пристроить третью квартиру (в виде полноценного дома), при этом иметь на нее (3-ю квартиру) отдельный тех. паспорт. Как получить разрешение на строительство? С чего стоит начать? Куда обращаться?

Квартиры уже разделены и в техпаспорте забито "Квартира №1" или ещё просто доля (часть) жилого дома?

Славка, в техпаспорте уже забито, что есть квартира №1 и квартира №2.

В самом свидетельстве о регистрации тоже написано "Квартира №1 в блокированном жилом доме"?
Участок уже разделён "Для обслуживания квартиры №1" и для №2 или ещё общий в долях?

Славка, Да, и в свидетельстве о регистрации написано, что есть "Квартира №1 в блокированном жилом доме" и "Квартира №2 в блокированном жилом доме". Участок тоже разделен "Для обслуживания квартиры №1" и "Для обслуживания квартиры №2".

Это плохо :(
Просто так ещё одну квартиру вы не сможете построить и даже разделить имеющуюся на две. У вас целевое назначение "для обслуживания квартиры (одной) в блокированном жилом доме".
Что можно попробовать сделать...
Можно подать заявление на реконструкцию своей квартиры (сделать пристройку).
Если архитектор подпишет (по своим нормам) то строите её, вводите в эксплуатацию, а потом делите свою квартиру на 2. Как было с домом. Через ту же "Белтехинвентаризацию". Но тут я вижу проблему с участком. Если при делёжке дома назначение его было "для строительства и обслуживания жилого дома", то тут уже только квартиры :( Остаётся пробовать писать заявление на изменение целевого назначения участка, что в вашем случае наверное будет проблематично. Потому как менять не понятно на что. Участок вы уже не сможете разделить ещё для 3 квартиры, приостановили эту норму закона (мне так в земслужбе сказали).
Отдельностоящий дом тоже строить нельзя, запрещено.

Можно столкнуться с такой ситуацией, что вроде и квартира построена и документы на неё есть, но БРТИ её откажется регистрировать.

Отдельно стоящий дом уже точно не построим. Рассматривали вариант пристройки к квартире №2 еще одной квартиры (квартиры № 3) с отдельным входом (даже так получается, что вход к этой квартире будет с другой улицы).
Я так поняла, что остается один вариант - подавать заявление на реконструкцию.

Я нашла ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ОДНОКВАРТИРНЫХ, БЛОКИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ И НЕЖИЛЫХ ПОСТРОЕК НА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

В соответствии с ним:

Для проведения реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов (далее - жилые дома) и нежилых построек на придомовой территории (далее - нежилые постройки) застройщик подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление о разрешении реконструкции жилого дома и нежилых построек (далее - заявление). Местный исполнительный и распорядительный орган в месячный срок со дня подачи заявления письменно информирует заявителя о результатах рассмотрения.
4. К заявлению, бланк которого выдается местным исполнительным и распорядительным органом, застройщик прилагает следующие документы:
4.1. план застройки в границах земельного участка и смежных землепользований М1:500, выполненный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим соответствующее специальное разрешение (лицензию);
4.2. задание на проектирование реконструкции жилого дома и нежилых построек, описание работ и планов застройщика по изменению физических параметров и функционального назначения помещений жилого дома и нежилых построек;
4.3. письменное согласие всех проживающих, в том числе временно отсутствующих в жилом доме (квартире в его составе) совершеннолетних граждан и собственников общей долевой собственности на реконструкцию этого дома и нежилых построек в соответствии с заданием на проектирование или эскизным проектом реконструкции.

Возникает сразу же ряд вопросов:

1. где мне искать местный исполнительный и распорядительный орган? дом будет строиться в г. Минске.
2. по поводу плана застройки: здесь мне нужно будет указать расположения будущего дома на участке, его размеры? смогу ли я в дальнейшем изменить размеры дома? или лучше сразу четко определиться, т.к. дальнейшие изменения этих показателей будет проблематичным? Где можно найти таких ИП и юр.лиц, которые это делают?
3. задание на проектирование и описание работ и планов застройщика: это тоже будет готовить ИП/юр. лицо?
4. письменное согласие всех проживающих: т.е. если в квартире №1 проживает совершеннолетняя девушка, которая встречается с моим братом и не имеет никаких родственных связей с нашей семьей, я все равно должна получить ее согласие?

Спасибо за помощь!

1. Администрация района в котором находится участок. Ранее назывались "райисполкомом".
2. Берёте план выкопировки м1:500 в БРТИ. Снимаете с него копию на всякий случай. Идёте к архитектору района (он обычно находится в администрации района) и говорите где и что собрались строить. Он пририсует пристройку на вашем плане и поставит штамп "Согласовано" (если всё окей). Потом в отделе ЖКХ этой же администрации пишите заявление "Прошу разрешить реконструкцию и т.д." с указанием размеров и этажности. Администрация района выносит решение "Разрешить реконструкцию". Делаете "паспорт застройщика" и вперёд к стройке.
3. Задание это и будет заявление в администрацию и на паспорт застройщика
4. Согласие нотариально заверенное нужно от собственника соседской квартиры

Тори, а в каком районе г.Минска собираетесь строиться? А то я тоже в Минске хочу, но пока не могу...

Вот на этом этапе я указываю расположение дома, указываю его размер и этажность. В дальнейшем я буду обязана строго придерживаться этих параметров? Ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения?
Выяснила еще один момент. Собственников на 2-х квартирный дом 3: собственник квартиры №1, собственник квартиры №2 и собственник комнаты в квартире №2. Собственник комнаты в квартире №2 (к этой квартире мы и планируем сделать пристройку) - мой отец. Он утверждает, что у него есть право и на землю, которая выделена для обслуживания квартиры №2: документального подтверждения его права на землю я не нашла. вопрос: облегчит ли это каким-либо образом выделения земельного участка для обслуживания будущей квартиры №3?

Также можно рассмотреть такой вариант, как отказ от комнаты в пользу собственника квартиры №2, а он в свою очередь предоставляет часть своего земельным участком таким образом, чтобы его было достаточно для обслуживания квартиры №3.

Советский р-н.

А в чем проблема?

Проблема в МЧС, почитайте ругательную ветку, я там кратенько написал, и не повторяйте моих ошибок. Только у меня Заводской район

майкл, а можно ссылочку на эту ветку, еще плохо ориентируюсь по форуму...

Право на пользование землёй есть, но это не увеличивает шансов на её раздел.

Документы на реконструкцию подаются одним из собственников.
Если квартиры №1, то согласие совладельцев квартиры 2.
Если одного из совладельцев квартиры 2, то согласие совладельца этой квартиры и владельца первой.

зы. Если доли на земельный участок не прописаны отдельно, то они считаются исходя из площадей застройки.
Допустим квартира №2 100м2 и у неё участок 1000 м2. Соответственно если у совладельца комната 10м2, то ему полагается 100м2 земли

Тори, ловите:
http://www.domsovetov.by/showthread.php?t=378&page=18

майкл, спасибо!
Я так поняла, что вы хотите тоже к старому дому пристроить новый. Я вот только не могу понять, на каком этапе у вас все это произошло...
Если брать за основу порядок действий, который мне описал Славка, то вы "пришли к архитектору района и говорите где и что собрались строить" - т.е. для того, чтобы прийти к архитектору у вас уже на руках должен быть эскизный проект. Для этого вы обратились к проектировщикам, заключили с ними договор на эскизный проект. Потом уже с этим эскизным проектом идти к районному архитектору и "Он пририсует пристройку на вашем плане и поставит штамп "Согласовано" (если всё окей)." И вот на этом этапе ваш архитектор вам сказал, что у вас отсутствуют расчеты по пожарным отсекам и соответственно своего согласия пока не дал.
Вопрос: поясните мне, пожалуйста, что же такое эскизный проект?

Я уточню, прописаны ли доли на земельный участок отдельно.

С чего начать раздел земли?

Тори, сначала я сходил к архитектору района за разрешением на начало проектирования. Он говорит, предварительно поинтересовавшись генпланом и размерами планируемой пристройки: "Да, все нормально, делайте эскизный проект и ко мне на согласование". Я пошел к проектировщикам, заключил договор на проектирование. И вот тут... прежде, чем делать проект самой пристройки, последние должны были просчитать по генплану, а можно ли по всем нормам там строиться? Они этого не сделали, спросив только: "Вам архитектор района разрешил?". А он мне разрешил, как выше написано. Они сделали эскизный проект, с которым я пошел в архитектуру и тут понеслась... Если бы они с самого начала знали порядок действий и требований, то блоки я бы еще точно не покупал... В общем, ваши проектировщики должны будут вначале просчитать все по пожарным нормативам и только после получения утвердительного ответа от МЧС начать проектирование...

помимо генплана и размера планируемой пристройки, что еще нужно для архитектора района, чтобы получить разрешение?

что касается размеров: земельный участок, на котором будет строительство, не очень большой, я бы даже сказала, что маленький, архитектор района сможет меня сориентировать, на какие размеры пристройки я могу рассчитывать или же это мне нужно узнавать где-то заранее?

А как вы их нашли? Какая сейчас средняя цена на эскизный проект?

а кроме пожарных нормативов, какие там еще?

Блоки еще вам пригодятся!)))


т.е. это обязанность проектировщика получать официальный ответ от МЧС, можно ли в будущем осуществлять строительство на этом месте

Архитектор пройдёт по плану линейкой и выдаст свой вердикт что можно, а что нельзя.

По разделу участков. Земельные участки имеют следующие целевые назначения:
* для строительства и эксплуатации жилого дома
* для обслуживания квартиры в блокированном доме

Соответственно для раздела участка на нём должен быть либо отдельный дом (это запрещено), либо появиться новая квартира. Разделить заранее нельзя, тк любой вновь образованный пустой участок будет выставлен на аукцион для продажи.

В вашем случае скорее всего придётся делать "установление права пользования участком", тк 1) по Минским нормам участок должен быть не менее 5 соток 2) по моей инфе не делят уже участки для квартир.

В итоге сделать отдельный участок в вашем случае шансов примерно 1 из 100.

В моем случае участок делить нет необходимости - для того, чтоб реконструировать в двухквартирный дом существующий одноквартирный, у последнего должны быть два собственника, причем в любой пропорции, и все. Делить участок и не собираемся (у нас это просто по площади и не получится).
Тори, архитектор района может проверить только градостроительные нормы - пожарные нормативы проверяет и согласовывает МЧС

Немного прояснилась ситуация.
Есть участок 11 соток.
Он разделен на 2 равные части. На одной части квартира №1, на второй части - квартира №2. У участка №1 один владелец, у участка №2 - будет два владельца: брат и сестра (квартира №2 пока находится в собственности их отца). У брата (моего отца) уже есть в собственности комната в квартире №2 (20м2).
На данный момент мы хотим сделать следующее:
- брат (мой отец) отказывается от комнаты в пользу сестры;
- уже имеющийся дом отдается сестре;
- разделить участок: сестре 2/3 части, брату - 1/3 часть;
- пристроить к квартире №2 квартиру №3 на 1/3 части земельного участка, который остается брату (моему отцу).

Квартира №1 принадлежит сестре?

Нет.
Квартира №1 принадлежит брату моего деда. Квартира № 2 принадлежит моему деду.
Теперь квартиру №2 хотят поделить его дети: брат (мой отец) и сестра, т.е. в будущем сестре будет принадлежать квартира №2.

Участок не делиться. Как справедливо заметил Славка, вы можете установить право пользования участком. Через СУД. )))
Если речь идет о Минске, то земля находится в собственности государства, а вам (ну или не совсем вам) принадлежит право собственности на капитальное строение, находящееся на данном участке, выделенном в пожизненное пользование.
Есть еще нюансы, связанные так сказать с путем получения прав на капитальное строение: дарение\ наследование \ купля-продажа.
Если по уму, то вам бы лучше обратиться к адвокату, т.к. ситуация не однозначная. Говорю, исходя из собственного опыта. Около 4 лет началась эпопея с разделом дома и всего с этим связанного. 2 года экспертиз и судебных заседаний. В итоге прошлом январе - после решения суда о установлении порядка пользования земельным участком - выкупили часть дома у другого наследника. Прошло время, может быть что-то уже изменилось... Повторюсь, если у вас нет юридического образования, обращайтесь к адвокату. Сэкономите нервы. Если надо, могу в личку скинуть телефон грамотного и ответственного адвоката, которая нам помогала. На то время, не слишком дорого.)))

Упс,:ef: не заметила, что под ником супруга отписалась... Он, всего этого гем...я с делением дома не застал, но наслышан!!! Так, что, если решите, координаты адвоката есть.

читаю читаю... а нельзя предложить родственникам выкупить вашу долю и где нибудь изолированное жилье приобрести?

мне кажется в будущем, когда родственники станут еще более дальними, тяжело будет уживаться на небольшой территории нескольким семьям...

справедливо. тута не всегда с ближайшими уживаешься...

Право пользования участком можно и без суда установить. Делается схема в Белтехинвентаризации и она заверяется подписями у нотариуса. Вот только это не отдельный участок и земля всё равно общая.

Так первая квартира кому принадлежит?

Спасибо!

они точно не будут выкупать

Первая квартира принадлежит брату моего деда.
Много лет назад два брата купили землю, поделили ее пополам и построили на ней дом, разделенный на две квартиры. Квартира №2 в собственности у моего деда, а квартира №1 в собственности у брата моего деда.

Я думаю, что на данный момент это самый оптимальный вариант - без суда.

а какие юр. последствия этот факт (что земля все равно общая) за собой несет? Например, если в будущем я захочу продать эту квартиру: квартира в собственности, но находится она на общем земельном участке, но при этом на этот участок будет уже установлено право пользования. Будут ли какие-то проблемы?
Может есть еще какие-нибудь нюансы?

Установление порядка пользования.

плюсы:
* не надо никому доказывать, что ты ходишь по своей части участка
* можно установить забор между частями

минусы:
* это не отдельный участок, поэтому никаких прав как на отдельный нет
* любые постройки на своей части только по согласованию с совладельцами.
* все действия с участком только по согласованию с совладельцами (всё вытекает из первого пункта)

Немножко дополню приведённую здесь инструкцию застройщика.

Согласование проектов в Минском р-не осуществляется в здании исполкома г. Минск, ул. Ольшевского,8 у главного архитектора каб. 403 по понедельникам с 14.00 до 20.00 и четвергам с 8.00 до 13.00.

Внимание! Приходить желательно до начала приёма и занимать очередь. Людей очень много.


И ещё, в энторнетах некоторые непорядочные архитекторы часто пишут, что для согласования нужен проект с печатями, подписями, копиями ихних дипломов, лицензиями и прочим-прочим. Соответсвенно, предлагают заказать эскиз у них.

Так вот, никаких подписей-печатей-дипломов не нужно. (по крайней мере в Минском р-не)
Застройщик, в принципе, имеет право сам принести свой эскиз и на нем раписаться "разработал такой-то подпись".

Я принес план этажа с экспликацией помещений, 4 фасада и разрез с отмеками высот. Листы нужно сшить, на каждом подпись.
Всё согласовали без вопросов.

Информация со стенда на Ольшевского, 8 (для минского района)

Инфа

Маленький организационный вопрос: по каким законодательным документам требуется, чтобы участки были обеспечены как минимум подъездными путями и минимальной инфраструктурой? 667 указ пр-та, который регулирует раздачу участков? Или где-то в другом документе указано, что это должно быть сделано обязательно?

Дополню вопрос. И за чей счёт?

Подскажите пожалуйста! Как и где эффективно в сети и вообще искать земельные участки?
Может ссылки есть?
К примеру мне нужен участок не слишком далеко от станций железной дороги определенного направления.
Или этот вопрос для отдельной темы ?

uhtyflth, тут: http://www.gki.gov.by/database/land/

если еще актуально: Указ Президента Республики Беларусь 7 февраля 2006 г. N 72 о мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры (в редакции от 14.01.2014).

Там же и про финансирование

Я искала на сайте конкретного райисполкома в разделе аукционы. например, здесь